「大家の大家による大家のためのアパートづくり」を提唱する、今大注目の専業大家、白岩流を大公開。

後悔しないために、満室にするための「アパート投資の王道」8ヶ条とは!


 

アパート投資、買ってはいけない集
まさかこんな勘違いや失敗をしていませんよね

@高利回りの中古アパートを買ったら、とんでもない入居者ばかり・・・
 相談にこられた方の中に、不動産投資では利回りが重要だという評論家の説を真に受けて、利回りの高さを目安に中古アパートを買われた方がいました。
現状満室、20%近い利回りの中古アパートに出会ったわけです。
場所は北関東の郊外で車がないと生活できないような立地、全部で10室あり、1600万円ほどだったそうです。現地を見てみると建物は古びていましたが、外観塗り替えとリフォームを150万円ほど追加で投資してかなり見栄えよくなり、安定収益が見込めそうと、大家としての彼のハッピーな時はそこまででした。
 まもなくパトカーがアパートにしょちゅうやってくるほどものすごい乱闘を繰り返す夫婦が入居していることが判明しました。壁に穴をあけられて、夫婦には出ていってもらいましたが修繕費は逃げられ、大家である彼が直しました。追い討ちをかけるように、今度は10室のうち4室で犬を飼っていることが判明、滞納で1室退去、明け渡し後室内を確認したら、犬の排泄物でひどく汚れ、カビも生えて、またまたリフォームに100万円くらいかかってしましました。月3万5000円を滞納するくらいですからお金はありませんし、保証人も名ばかりで、再び大家である彼が直しました。
結局、このアパートは購入から半年くらいで半分が空き室になってしまいました。しかも一度空くとなかなか埋まりません。一見、利回りはよさそうだったのですが、実際に住んでいる入居者の質がとんでもなかったわけです。

point:不動産売買では、契約時に不動産会社から「重要事項説明」といって、取引きする不動産について一定の重要なポイントの説明があります。
裁判になった例では、自殺があったことを購入者に説明しなかったケースで、仲介した不動産会社の責任が認められたことなどがありますが、夫婦喧嘩や、犬の無断飼育とかいった話までとなると、不動産会社に説明義務があるかどうか、微妙なところでしょう。

    A「今は赤字でも35年後には私的年金」という錯覚・・・


    B家賃保証を信じたのに反故、嫌気が差して売却の憂き目に・・・


    C入居者が入らず、管理会社にアパートを安く売らされる寸前・・・


    D営業マンの人柄でハウスメーカーに依頼。でも収益性は今ひとつ・・・


    Eアパート専門メーカーに見る「焼畑農業」的ローラー作戦・・・



 以上の失敗談を聞いて「自分は大丈夫。ミスはしない」と思われる方は多いでしょう。しかし、自分もひょっとすると、ひっかかるかもしれない、間違えるかもしれないと考えておくことは重要です。不動産投資も株式投資などと同じ「単なる投資」と単純に考えているのが、そもそも間違いのもとです。

   

 


 

 

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